Õigusabi kodu- ja maaomanikule Claudius Õigusbüroost!

Claudius Õigusbüroo nõustab kliente kõigis asjaõiguse valdkondades. Aitame Teil koostada vajalikud dokumendid, esindame kohtus, asjaajamisel ametiasutustes ja muude isikute ning organisatsioonide ees, teostame vajalikud toimingud.

Asjaõigus on õigusnormide kogum, mis reguleerib asjadega seotud õigussuhteid. Asjaõigustel on teatud tunnused - esiteks on asjaõigused absoluutsed õigused ehk nad kehtivad kõigi isikute suhtes ja neid tuleb kõigil järgida, teiseks peab olema asjaõiguste olemasolust ka teistel isikutel võimalik teada saada (asjaõiguste avalikkuse põhimõte). Viimati nimetatu on võimalik kinnisasjade puhul kinnistusraamatu avalikkuse kaudu, vallasasjade puhul valduse kaudu.

Asjaõiguse olulise osa moodustavad kinnisasjaõigus ja piiratud asjaõigused nagu servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus.

Arvestades Eesti Vabariigi ajaloolist tausta, on asjaõiguse õigusnormid tihedalt seotud õigusnormidega, mis lahendavad omandireformi, samuti maaõigusega seotud küsimusi. Omandireform on seotud selliste mõistetega nagu elamureform, erastamine, maareform, põllumajandusreform, õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine. Maaõigust reguleerivateks põhilisteks õigusaktideks on lisaks maareformi seadusele näiteks maakatastriseadus, planeerimisseadus, maakorraldusseadus, aga ka looduskaitseseadus.

Tulenevalt Eesti Vabariigi Põhiseaduse § 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Pärimisõigus on tagatud.

Claudius Õigusbüroo abistab Teid järgmistes küsimustes:

 

Lisaks aitab Claudius Õigusbüroo leida lahendusi muudes Teile olulistes küsimustes. Teie parimaks abistamiseks võtke julgelt ühendust meie juristiga! Claudius Õigusbüroo austab Teie õigust eraelu puutumatusele ning töötleb Teie isikuandmeid ja meile usaldatud informatsiooni ainult ulatuses, mis on vajalik Teile parima õigusabi osutamiseks.

 

Olulisemad asjaõigusega seotud seadused ja välislepingud

Õigusabi Claudius Õigusbüroo õigusblogist

Asjaõiguse üldküsimused – ese, asi, päraldis, valdus, omand, omanik

Esemeks on asjad, õigused ja muud hüved, mis võivad olla õiguse objektiks. Asi on kehaline ese. Seaduses sätestatud juhtudel kohaldatakse õigusele asja kohta sätestatut. Loomadele kohaldatakse asjade suhtes kehtivaid sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Kinnisasi on maapinna piiritletud osa (maatükk). Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi. Seaduses sätestatud juhtudel kohaldatakse vallasasjale kinnisasja kohta sätestatut.

Asendatav asi - asendatav on vallasasi, mida käibes määratakse arvu, mõõdu või kaalu järgi ning millel puuduvad seda teistest sama liiki asjadest eristavad tunnused. Poolte tahtel võib asendatavale asjale anda poolte suhtes asendamatu asja omaduse, samuti vastupidi. Äratarvitatav asi - äratarvitatav on vallasasi, mis otstarbekohasel kasutamisel lakkab olemast või võõrandatakse. Äratarvitatavaks loetakse ka vallasasi, mis kuulub asjade kogumisse, mille otstarbekohane kasutamine seisneb üksikute asjade võõrandamises.

Oluline osa - asja oluline osa on selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada, ilma et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt muutuks. Asi ja selle olulised osad ei saa olla eri isikute omandis. Asja ja selle olulisi osasid ei saa koormata erinevate asjaõigustega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Kinnisasja osa ei ole võõrale maale asjaõiguse alusel püstitatud ja maaga püsivalt ühendatud ehitis, samuti maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud asi. Kinnisasjal paiknev tehnovõrk või -rajatis, mis on ehitatud kinnisasjale asjaõiguse alusel või mille suhtes kehtib seadusest tulenev talumiskohustus, ei ole kinnisasja osa. Asjaõiguse lõppemisel maatükile jäänud ehitis muutub maatüki oluliseks osaks. Kinnisasjaga seotud asjaõigused on kinnisasja olulised osad, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Ehitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Ehitisega mööduvaks otstarbeks ühendatud asi ei ole ehitise osa.

Asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana asjast.

Päraldis on vallasasi, mis, olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. Asi ei ole päraldis, kui seda käibes päraldiseks ei loeta. Peaasjaga seotud õigused ja kohustused laienevad ka päraldisele, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eeldatakse, et asja võõrandamise või koormamise kohustus hõlmab ka asja päraldisi. Dokumendid päraldisena - asja omandamise ja valdamise, samuti kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid on asja päraldised. Majandus- või kutsetegevuses kasutatava kinnisasja päraldisteks on muu hulgas sellel asuvad masinad, seadmed, tööriistad ja muud vallasasjad, mis on vajalikud korrapäraseks majandus- või kutsetegevuseks kinnisasjal. Põllumajanduslikuks otstarbeks kasutatava kinnisasja päraldisteks on muu hulgas selle majandamiseks kasutatav põllumajandusinventar, masinad ja loomad, samuti maatüki saadused, mis on vajalikud majandamise jätkamiseks järgmise saagini.

Päraldise lõppemine - asi lakkab olemast päraldis selle lahutamisel peaasjast, kui ühtlasi on väljendatud õigustatud isiku tahe lõpetada päraldise kasutamine peaasja huvides. Asi ei lakka olemast päraldis selle ajutisel lahutamisel peaasjast.

Valdus on tegelik võim asja üle. Valdaja on isik, kelle tegeliku võimu all asi on. Isik, kes valdab asja rendi-, üüri-, hoiu-, pandi- või muu selletaolise suhte alusel, mis annab talle õiguse teise isiku asja ajutiselt vallata, on otsene, teine isik aga kaudne valdaja (otsene ja kaudne valdus). Valdajaks ei ole isik, kes teostab tegelikku võimu asja üle teise isiku korralduste kohaselt tema majapidamises või ettevõttes. Seaduslik ja ebaseaduslik valdus - valdus on seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. Valdus loetakse seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Heauskne ja pahauskne valdus - valdus on heauskne, kui valdaja ei tea ega peagi teadma, et tema valdusel puudub õiguslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata. Valdus on pahauskne, kui valdaja teab või peab teadma, et tema valdusel puudub õiguslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata. Valdus loetakse heauskseks, kuni ei ole tõendatud vastupidist.

Valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle. Valduse omandamiseks piisab senise valdaja ja omandaja kokkuleppest, kui omandaja suudab teostada tegelikku võimu asja üle. Kaudne valdus omandatakse asja väljanõudeõiguse loovutamisega omandajale, kui asja võõrandaja ise või kolmas isik jääb asja valdama. Valdus läheb üle pärijale. Valdus lõpeb, kui valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab selle muul viisil. Mööduv takistus või katkestus tegeliku võimu teostamisel valdust ei lõpeta.

Õiguskirjanduses eristatakse täiendavalt: oma ja võõrvaldust - omavaldaja valdab asja oma asjana, võõrvaldaja aga teisele isikule kuuluva asjana; täis- ja osavaldust - täisvaldusega on tegemist terve asja valdamisel, osavaldusega aga asja reaalosa valdamisel; ainu- ja kaasvaldust – ainuvalduse puhul on asjal üks valdaja, kaasvalduse puhul aga mitu valdajat, kes valdavad asja kas ühiselt või reaalosade kaupa, mitte aga mõtteliste osadena.

Omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega.

Ühine omand on kahele või enamale isikule üheaegselt kuuluv omand. Ühine omand on kaasomand või ühisomand. Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Ühisomand on kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. Ühine omand on kaasomand, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ühisomandile kohaldatakse kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui õigus kuulub mitmele isikule ühiselt (ühisus), kohaldatakse sellele vastavalt ühise omandi kohta käivaid sätteid, kui seadusest ei tulene teisiti.

Kõigil omanikel on võrdsed õigused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juriidilise isiku vara ega juriidiline isik ei saa kuuluda teistele isikutele.

Asjaõigused on omand (omandiõigus) ja piiratud asjaõigused: servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Piiratud asjaõigused on omandisarnased piiratud asjaõigused (hoonestusõigus), asjaõiguslikud kasutusõigused (kasutusvaldus, reaalservituut, isiklik kasutusõigus), realiseerimisõigused (pandiõigus, reaalkoormatis) ja omandamisõigus (ostueesõigus).

Asjaõiguse üldküsimused – piiratud asjaõigused

Asjaõigused on omand (omandiõigus) ja piiratud asjaõigused: servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle – õigus asja vallata, kasutada ja käsutada, samuti õigus eraldada omandist piiratud asjaõigusi. Piiratud asjaõigused (osaline õiguslik võim asja üle) on omandisarnased piiratud asjaõigused (hoonestusõigus), asjaõiguslikud kasutusõigused (kasutusvaldus, reaalservituut, isiklik kasutusõigus), realiseerimisõigused (pandiõigus, reaalkoormatis) ja omandamisõigus (ostueesõigus).

Asjaõiguse üldküsimused – valdamine, kasutamine, käsutamine

Valdamine on asja üle faktilise võimu teostamine. Valdajast omanikul on kõik valdaja õigused, sealhulgas ka õigus kaitsta oma valdust. Omanik võib asja ise vallata, aga ta võib valdusõiguse üle anda ka teisele isikule. Kui omaniku poolt on asi antud teise isiku valdusse, näiteks üürnikule, siis pole tegemist valduse eraldamisega omandist, vaid omaniku piiramisega tema õigustes teostada valdust.

Kasutamine seisneb asja kasulike omaduste tarbimises ja asjalt viljade (esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised – kasutuseelised, asja vili on asjast loodusjõul või inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida asi annab õigussuhte tõttu) saamises. Tavaliselt on asja kasutamine omaniku enese käes, kuid kasutamist võib ka teistele edasi anda (üürida, rentida).

Käsutamine seisneb asja juriidilise saatuse määramises - eelkõige on selleks asja võõrandamine, pärandamine, koormamine või teise isiku kasutusse andmine. Käsutamisõiguse üleandmisel teisele isikule omand lõppeb – käsutusõiguse iseseisev eksisteerimine võimalik ei ole.

Asjaõiguse üldküsimused – asjaõigustehing

Asjaõigustehing on olemasolevat õiguslikku olukorda vahetult muutev käsutustehing. Asjaõiguslik muudatus toimub olenemata sellest, kas kohustustehing on toimunud või mitte või on see üldse kehtiv - käsutustehingu kehtivus ei sõltu õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Asjaõigustehingu koosseisu kuulub õigusmuudatusele suunatud tahteavaldus ja õigusmuudatuse avalikustamine. Materiaalõiguslik tahteavaldus esitatakse kas asjaõiguskokkuleppena (mitmepoolne tehing) või ühepoolse avaldusena. Õigusmuudatuse avalikustamine toimub vallasasja omandamisel asja üleandmisega või kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandamisel kande tegemisega kinnistusraamatusse. Asjaõigustehingu kehtivuse täiendavaks eelduseks võib olla kohustusliku vormi kehtestamine või ametiisiku või –asutuse luba.

Kui käsutustehing on kehtiv, selle aluseks olev kohustustehing aga tühine, siis on käsutus tehtud õigusliku aluseta ning õigusliku aluseta saadu tuleks välja anda tulenevalt alusetu rikastumise sätetest.

Valduse kaitse

Valdus on seadusega kaitstud omavoli vastu. Omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline. Valduse rikkumine on valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel, samuti asja äravõtmise katse või ähvardus, kui on alust karta selle täideviimist. Omavolilise valduse tagajärgede eest vastutab ka selle valduse pärija, samuti muu õigusjärglane, kui viimane valduse omandamisel eelkäija valduse omavolilisusest teadis.

Omaabi - valdaja võib oma valdust omavoli vastu jõuga kaitsta, ületamata seejuures hädakaitse piire. Kui vallasasi võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja või vägivallaga, on valdajal õigus teolt tabatud või jälitatud omavoli tarvitajalt vallasasi kohe ära võtta. Kui kinnisasja valdus võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja või vägivallaga, on valdajal õigus omavoli tarvitaja kinnisasjalt eemaldada ja kinnisasi oma võimu alla tagasi võtta.

Otsimisõigus - kui vallasasi on valdaja võimu alt sattunud teise isiku valduses olevale kinnisasjale, on selle valdaja kohustatud lubama asja otsida ja ära viia, kui asi ei ole vahepeal kellegi valdusse võetud. Kinnisasja valdajal on õigus nõuda asja otsimisest ja äraviimisest tekkinud kahju hüvitamist. Kui on alust eeldada kahju tekkimist, on kinnisasja valdajal õigus tagatise saamiseni keelduda loa andmisest asja otsida või ära viia. Keeldumine ei ole lubatud, kui viivitamine on ohtlik.

Valduse rikkumisest tulenev nõue - valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Nõuet ei rahuldata, kui nõudja valdus on rikkuja või tema eelkäija suhtes omavoliline ja omandatud ühe aasta jooksul enne rikkumist. Valduse äravõtmisest tulenev nõue - valduse äravõtmisel on valdajal õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja. Nõuet ei rahuldata, kui nõudja valdus on äravõtja või tema eelkäija suhtes omavoliline ja on omandatud ühe aasta jooksul enne valduse äravõtmist. Valduse rikkumisest tuleneva nõude ja valduse äravõtmisest tuleneva nõude võib esitada ka kaudne valdaja. Valduse äravõtmisel võib kaudne valdaja nõuda otsese valdaja valduse taastamist. Kui otsene valdaja ei saa või ei taha valdust taastada, võib kaudne valdaja nõuda valduse üleandmist endale.

Valdaja vastuväited - valdaja võib nimetatud nõuete rahuldamisest keelduda, kui ta tõendab, et valduse rikkumine või äravõtmine ei olnud omavoliline ja et tal oli õigus valdust rikkuda või asja vallata.

Omandi kaitse

Omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Omanik peab vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. Kui valdaja loobub valdusest nõudest vabanemise eesmärgil, võib kohus teda sellele vaatamata valdajaks lugeda.

Valdaja vastuväited - valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Otsene valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui kaudsel valdajal, kellelt ta on saanud õiguse asja vallata, on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kui kaudne valdaja ei ole valdajale valduse üleandmiseks õigustatud, võib omanik nõuda otseselt valdajalt asja väljaandmist kaudsele valdajale või viimase keeldumise korral valduse ülevõtmisest asja väljaandmist endale.

Pahauskne valdaja on kohustatud hüvitama omanikule asja või selle päraldiste hävimise või väärtuse vähenemise tõttu tekkinud kahju vastavalt võlaõigusseaduse kahju õigusvastase tekitamise sätetele. Isik, kes on saanud asja valduse omavoliga, vastutab asja ja selle päraldiste hävimise ning nende väärtuse vähenemise eest, välja arvatud, kui hävimine või väärtuse vähenemine oleks toimunud ka juhul, kui asi oleks olnud hageja valduses. Kui valdaja on heauskne, ei vastuta ta asja ja selle päraldiste hävimise või väärtuse vähenemise eest, kui hävimine või väärtuse vähenemine on toimunud enne hagi esitamisest teadasaamist. Valdaja vastutab asja või selle päraldiste hävimise või väärtuse vähenemise eest, mis on toimunud tema süül pärast hagi esitamisest teadasaamist. Kui valdaja võõrandas asja kohtumenetluse ajal pärast seda, kui ta sai teada või pidi teada saama hagi esitamisest, vastutab ta nagu pahauskne valdaja, välja arvatud juhul, kui võõrandamine oli hädavajalik asja rikkumise ärahoidmiseks.

Valdaja vastutab asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest. Isik, kes on saanud asja valduse omavoliga, on kohustatud lisaks hüvitama ka saamata jäänud kasu, mida omanik ise asja vallates oleks saanud.

Valdaja võib nõuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, välja arvatud juhul, kui ta on valduse saanud omavoliliselt. Valdajal on õigus asjale tehtud kulutustega loodud parendused asja küljest ära võtta tingimusel, et ta taastab väljaantava asja endise seisundi. Selline õigus on välistatud, kui parenduste äravõtmine ei ole parendusi rikkumata võimalik või kui valdajale hüvitatakse väärtus, mis kulutustega loodud parendusel oleks pärast asjast eraldamist.

Omanikul on õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik nõuda rikkumisest hoidumist. Nõue on välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma.

Vallasasja valdaja, samuti iga varasem valdaja loetakse oma valduse ajal asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist.

Kinnistusraamat

Kinnistusraamatut peetakse kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta. Kinnistusraamat on avalik. Igaühel on õigus tutvuda kinnistusraamatu andmetega ja saada sellest väljavõtteid seaduses sätestatud korras. Keegi ei või end vabandada kinnistusraamatu andmete mitteteadmisega. Kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Kui kinnistusraamatusse kantud õigus kustutatakse, siis eeldatakse, et õigus on lõppenud.

Heauskne omandamine - kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Kui isiku kinnistusraamatusse kantud õiguse käsutamise õigust on kindla isiku kasuks piiratud, on piirang omandaja suhtes kehtiv vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse või kui omandaja on käsutuspiirangu olemasolust teadlik või peab sellest teadlik olema. Kui kinnisomandi või piiratud asjaõiguse omandamiseks on nõutav kande tegemine kinnistusraamatusse, on omandaja heausksuse suhtes määrav kinnistamisavalduse esitamise aeg.

Asjaõiguse järjekoht - asjaõigused saavad järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega. Kanded kinnistusraamatusse tehakse avalduste saabumise järjekorras. Kui kinnistusregistri ühte jakku tehakse mitu kannet, saavad need järjekoha, mis vastab registreerimise järjekohale kinnistuspäevikus. Kui avaldused on esitatud samaaegselt, antakse neile üks ja sama järjekoht ning see märgitakse ka vastavatesse kannetesse. Kui eri aegadel esitatud kinnistamisavalduste alusel tehakse kandeid eri jagudesse samal päeval, tuleb neis ära näidata, et hiljem taotletud kanne asub varem taotletud kandest järjekohas tagapool. Eelpool nimetatut ei kohaldata, kui asjaosalised on kokku leppinud teistsuguses järjekohasuhtes ja niisuguse kokkuleppe kohta on tehtud kanne kinnistusraamatusse. Hagi tagamise määruse alusel tehtav märge ja kohtulik hüpoteek kantakse kinnistusraamatusse üldises korras.

Järjekoha muutmine - kinnistusraamatusse kantud asjaõiguse järjekohta võib muuta, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Järjekoha muutmiseks on nõutav nende isikute kokkulepe, kelle õiguste järjekoht muutub, ja vastava kande tegemine kinnistusraamatusse. Hüpoteegi järjekohas tagasiastumiseks on nõutav ka kinnisasja omaniku nõusolek. Nõusolek ei ole tagasivõetav. Kui muutmisel tagasiastunud õigus lõpeb, siis etteastunud õigus ei kaota selle tagajärjel järjekoha muutmisega saadud kohta. Järjekoha muutmine ei või kahjustada õigust, mille järjekoht on tagasiastuvate ja etteastuvate õiguste vahel.

Eesõigus järjekohale - omanik võib kinnisasja koormamisel mõne õigusega jätta endale eesõiguse teise ulatuselt kindlaksmääratud õiguse kandmiseks koormava õiguse ette. Eesõigus kantakse märkena kinnistusraamatusse selle õiguse juurde, mis eesõiguse kasutamisel peab tagasi astuma. Kinnisasja võõrandamisel, samuti pärimisel eesõigus üle igakordsele omandajale.

Märked kinnistusraamatus

Kinnistusraamatusse kantakse asjaõigused ja märked. Kinnistusraamatu kanne tehakse, sealhulgas muudetakse või kustutakse, kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavaldus on ühepoolne avaldus, milles on väljendatud soov teha kanne kinnistusraamatusse. Kinnistamisavaldus võib sisalduda ka asjaõiguslepingus.

Kinnistusraamatusse võib kanda märke eelmärkena, vastuväitena, keelumärkena, märkusena.

Eelmärge - asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõue, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Eelmärke võib kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise määruse alusel.

Vastuväide – kinnistusraamatu ebaõige kande muutmise või kustutamise nõude tagamiseks. Vastuväite võib kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise määruse alusel.

Keelumärge - omandi või piiratud asjaõiguse käsutamise täielikuks või osaliseks keelamiseks. Keelumärge kantakse kinnistusraamatusse hagi tagamise määruse või muul seaduses sätestatud alusel.

Märkus - muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks. Nii näiteks võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse märke tegemist üürilepingu kohta, mis tagab, et kinnisasja igakordne omanik peab lubama üürnikul kinnisasja vastavalt lepingule kasutada ning tal ei ole õigust seda erakorraliselt üles öelda.

Märke järgi määratakse selle õiguse järjekoht, mille kohta märge oli tehtud.

Eelmärke kustutamise nõue - kui eelmärkega tagatud nõude võlausaldaja asukoht ei ole teada, võib koormatud kinnisasja omanik või asjaõiguse omaja nõuda eelmärke kustutamist, kui viimase eelmärget puudutava kande tegemisest kinnistusraamatusse on möödunud 10 aastat ja kui eelmärkega tagatud nõude võlgnik ei ole selle aja jooksul eelmärkega tagatud nõuet tunnustanud. Nimetatud nõude esitamise korral määrab kohus tähtaja vastuväidete esitamiseks ja avaldab vastava kuulutuse ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded. Kui määratud tähtaja jooksul vastuväiteid ei esitata või need tagasi lükatakse, teeb kohus eelmärke kustutamise määruse.

Kaasomand

Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. Kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Kaasomanikul on teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. Kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused.

Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kaasomaniku osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada, ei või eelpool nimetatud enamus kaasomaniku nõusolekuta vähendada. Kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

Kaasomanik võib temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Sätestatut ei kohaldata, kui kaasomanik võõrandab kinnisasja mõttelise osa alanejale sugulasele või vanemale.

Kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.

Kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.

Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomanikevahelise kokkuleppega võib kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistada. Kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud, võib lõpetamist nõuda üksnes juhul, kui selleks on oluline põhjus. Kui kaasomandi ülesütlemiseks oli määratud tähtaeg, siis võib olulisel põhjusel kaasomandi üles öelda määratud tähtajast kinni pidamata.

Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Kohtu poolt kindlaksmääratud osade jaotamine reaalselt võib vajaduse korral toimuda ka liisu heitmise teel.

Kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse.

Vallasomand

Vallasomandi tekkimine toimub juriidiliste faktide toimel. Sellisteks juriidilisteks faktideks, millega seadus seob omandi tekkimise, on: vallasasja üleandmine, peremehetu vallasasja hõivamine, kaotatud vallasasja omandamine leiuga, peitvara omandamine, vallasasja ümbertöötamine, segamine või ühendamine, igamine ja loodusvilja omandamine.

Vallasomand tekib vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Kui vallasasi on juba omandaja valduses, piisab omandi tekkimiseks võõrandaja ja omandaja vahelisest kokkuleppest omandi ülemineku kohta. Omandi tekkimiseks Eesti kohtu juures asuvasse laevakinnistusraamatusse kandmata merelaevale ei ole merelaeva üleandmist vaja, kui võõrandaja ja omandaja on kokku leppinud omandi koheses üleminekus. Kui asi on kolmanda isiku valduses, võib võõrandaja kokkuleppel omandajaga asja valduse üleandmise asendada väljanõudeõiguse loovutamisega omandajale. Kui asja omanik on asja otseseks valdajaks, võib omandi üleandmisel asja valduse üleandmise asendada võõrandaja ja omandaja vahel sõlmitava lepinguga, mille alusel omandaja saab asjale kaudse valduse.

Heauskne omandamine - isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda.

Omandi üleandmisega lõpevad vallasasja koormanud kolmanda isiku õigused võõrandatud asjale. Kolmanda isiku õigus ei lõpe, kui omandaja ei ole omandi üleandmise ajal õiguse suhtes heauskne. Omandaja on heauskne, kui ta ei tea kolmanda isiku õigusest ega pea sellest teadma.

Hõivamise sisu - vallasomand tekib hõivamisega, kui isik võtab peremehetu vallasasja oma valdusse tahtega saada selle omanikuks. Asja ei saa omandada, kui hõivamine on seadusega keelatud või valdusse võtmine rikub teise isiku õigust asi hõivata. Asi on peremehetu, kui see ei ole veel olnud kellegi omandis või kui omanik on valduse lõpetanud omandist loobumise tahtega. Metsloom on peremehetu, kui ta on looduslikus vabaduses.

Leid - isik, kes on kaotatud asja leidnud ja selle oma valdusse võtnud, peab sellest viivitamata teatama kaotajale või omanikule. Kui kaotaja või omanik on leidjale teadmata, on leidja kohustatud teatama leiust politseile, kui asja väärtus ületab 50 eurot. Asja leidmisel elamus, avalikus asutuses või transpordivahendis on asja leidnud isik kohustatud asja üle andma majaomanikule, üürnikule, vastava asutuse teenistujale, transpordivahendi juhile või politseile. Majaomanik, üürnik, asutus, transpordiorganisatsioon või politsei, kellele leitud asi üle anti, loetakse leidjaks.

Leidja on kohustatud leitud asja hoidma selle säilimist tagaval viisil. Leidjal on õigus pärast avalikku teatamist müüa asi avalikul enampakkumisel, kui asja hoidmine on ülemääraselt kulukas või kui asi on kiiresti riknev või kui avalik asutus või politsei on asja hoidnud kuus kuud. Enampakkumisel saadud raha, millest on maha arvatud hoiu- ja müügikulud, asendab asja.

Leiu omandamine - kui leidja on oma kohustused täitnud ja omanik ei ole selgunud ühe aasta jooksul, arvates leiust teatamisest, omandab leidja asja või seda asendava raha. Kui asja väärtus ei ületa 50 eurot, algab eelpool nimetatud tähtaja kulgemine leiupäevast. Leiukoha kohalik omavalitsus omandab asja või seda asendava raha, kui politsei on leidu hoidnud ühe aasta jooksul, arvates asja valdusse võtmisest. Leidja ei omanda asja, kui ta rikub teatamiskohustust või varjab leidu. Leiu omandamisega lõpevad asja koormanud kolmanda isiku õigused.

Leiutasu ja kulutuste hüvitamine - kui leidja ei ole asja veel omandanud, saab omanik asja või seda asendava raha tagasi, kui ta hüvitab vajalikud kulutused ja maksab leidjale leiutasu. Leiutasu määratakse leidja ja omaniku kokkuleppel. Vaidluse korral määrab leiutasu kohus, kuid mitte suuremas kui ühe kolmandiku ulatuses leiu väärtusest, millest on maha arvatud leidja poolt leiuga seoses tehtud vajalikud kulutused. Leiutasu ei saa nõuda, kui leidja rikub teatamiskohustust või kui ta leidu varjab. Eelpool nimetatud vajalikud kulutused on kulutused, mida leidja teeb leitud asja säilitamiseks, õigustatud isiku otsimiseks ja leitud asja müümiseks.

Peitvara - peitvara on maasse kaevatud või muul viisil peidetud raha või väärtasi nagu kalliskivid, pärlid või väärismetallid, mille omanikku ei saa kindlaks teha. Peitvara kuulub isikule, kelle kinnis- või vallasasjast see leiti. Peitvara leidjal on õigus saada leiutasu peitvara pooles väärtuses. Peitvara väärtus määratakse leidja ja omaniku kokkuleppel, vaidluse korral määrab selle kohus. Leidja, kes otsis peitvara kinnis- või vallasasja omaniku nõusolekuta, leiutasu ei saa.

Ümbertöötamine - kui keegi heauskselt töötas ümber võõra vallasasja, kuulub uus asi ümbertöötajale, kui töö on väärtuslikum esialgsest asjast, vastasel juhul aga esialgse asja omanikule. Kui ümbertöötaja tegutses pahauskselt, on esialgse asja omanikul õigus uus asi endale nõuda, sõltumata sellest, kas töö on väärtuslikum esialgsest asjast või mitte.

Ühendamine ja segamine - kui mitme omaniku vallasasjad ühendatakse selliselt, et need muutuvad ühe tervikliku asja olulisteks osadeks, tekib asjade senistel omanikel kaasomand ühendamise teel tekkinud terviklikule asjale. Kaasomandi osade suurused määratakse väärtuse järgi, mis ühendatud asjadel oli ühendamise ajal. Kui üht ühendatud asjadest tuleb lugeda peaasjaks, saab selle omanik ühendamise teel tekkinud tervikliku asja ainuomanikuks. Kui vallasasi ühendatakse maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand maatükiga ühendatud asjale. Esimeses, teises ja kolmandas lauses sätestatut kohaldatakse ka juhul, kui mitme omaniku vallasasjad segatakse lahutamatult või sel viisil, et nende eraldamine on seotud ebamõistlike kulutustega. Kui omand asjale lõpeb, lõpevad ka muud asja koormanud õigused. Kui koormatud asja omanik saab ühendamise teel tekkinud tervikliku asja kaasomanikuks, kehtivad asja koormanud õigused edasi tema kaasomandi osa suhtes. Kui koormatud asja omanik saab ühendamise teel tekkinud tervikliku asja ainuomanikuks, kehtivad asja koormanud õigused tervikliku asja suhtes edasi.

Igamine - vallasomand tekib igamisega, kui isik valdab vallasasja katkematult viie aasta jooksul nagu omanik. Igamine on välistatud, kui valdaja on pahauskne. Valdaja on pahauskne, kui ta valduse saamisel teadis või pidi teadma, et ta valduse saamisega ei omandanud asja, või kui ta sai seda teada enne igamistähtaja möödumist. Eeldatakse, et isik, kelle valduses asi on olnud teatava ajavahemiku alguses ja lõpus, on olnud valdaja ka vahepeal. Valduse omandamisel õigusjärglasena võib valdaja enda ja oma eelkäija igamisajad liita.

Igamine ei alga või peatub või katkeb seaduses sätestatud juhtudel.

Igamise teel omandi tekkimisel lõpevad kolmandate isikute õigused asjale, mis on tekkinud enne igamistähtaja kulgema hakkamist. Õigus ei lõpe, kui valdaja teab valduse omandamisel kolmanda isiku õigusest või peab sellest teadma, samuti juhul, kui valdaja saab kolmanda isiku õigusest teada igamistähtaja jooksul.

Kinnisasja omandamine kinnistusraamatu kande igamisega - kui isik on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna õigusliku aluseta, saab ta kinnisasja omanikuks, kui ta valdab kinnisasja 10 aasta jooksul katkematult nagu omanik. Tähtaja kulgemine peatub ajaks, kuni kinnistusraamatusse on kinnistusraamatu kande õigsuse suhtes kantud vastuväide.

Kinnisasja omandamine igamisega - kui isik on 30 aastat katkematult vallanud kinnisasja, mis ei ole kantud kinnistusraamatusse või mille omanikku kinnistusraamatust ei nähtu või mille omanik oli enne valdaja poolt valduse saamist surnud ja 30 aasta jooksul ei ole tehtud kinnistusraamatusse niisugust kannet, mille tegemiseks on vajalik omaniku nõusolek, võib valdaja nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. Nõue kande tegemiseks nimetatud alustel esitatakse kohtule, kes määrab üleskutsemenetluses aja vastuväidete esitamiseks ja avaldab vastava kuulutuse. Kui määratud tähtajal vastuväiteid ei esitata või need tagasi lükatakse, teeb kohus määruse, mis on kinnistusraamatusse kande tegemise aluseks. Tähtaja arvutamisele ja valduse katkematusele kohaldatakse vallasasja igamise sätteid.

Loodusvilja omandamine - asja omanik või võõra asja valdaja, kellel on õigus omandada loodusvilja, saab selle omanikuks vilja asjast eraldumisel. Kui isikul, kes ei valda võõrast asja, on õigus omandada selle asja loodusvilja, saab ta selle omanikuks vilja valdusse võtmisega.

Kinnisomand

Kinnisasi on maapinna piiritletud osa (maatükk). Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Kinnisasja osa ei ole võõrale maale asjaõiguse alusel püstitatud ja maaga püsivalt ühendatud ehitis, samuti maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud asi. Kinnisasjal paiknev tehnovõrk või -rajatis, mis on ehitatud kinnisasjale asjaõiguse alusel või mille suhtes kehtib seadusest tulenev talumiskohustus, ei ole kinnisasja osa. Asjaõiguse lõppemisel maatükile jäänud ehitis muutub maatüki oluliseks osaks. Kinnisasjaga seotud asjaõigused on kinnisasja olulised osad, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Kinnisasju võib ühendada üheks kinnisasjaks või ühte kinnisasja jagada mitmeks kinnisasjaks ainult omaniku soovil. Kinnisasjade ühendamisel või kinnisasja jagamisel jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Juhul kui õiguste endisel kujul kehtimajäämine ei ole võimalik, jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima vastavalt puudutatud isikute notariaalselt tõestatud kokkuleppele. Kinnisasjade ühendamise korral laienevad ühendatud kinnisasju koormanud asjaõigused kogu tekkinud kinnisasjale.

Kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Avaldus tuleb anda kinnistusosakonda või isikule, kelle kasuks õigus lõpetatakse. Isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab.

Kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Kinnistusraamatusse kantud asjaõigus kinnisasjale ei lõpe ainuüksi seetõttu, et kinnisasja omanik omandab selle õiguse või selle õiguse omanik omandab kinnisasja.

Kinnisasja omandamise tehing - tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Nimetatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.

Asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks - kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Asjaõigusleping võib sisalduda ka kohtulikus kompromissis. Asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks, mis on tehtud tingimuslikult või tähtpäeva määrates, on tühine.

Kinnisasja omandamine kinnistusraamatu kande igamisega - kui isik on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna õigusliku aluseta, saab ta kinnisasja omanikuks, kui ta valdab kinnisasja 10 aasta jooksul katkematult nagu omanik. Tähtaja kulgemine peatub ajaks, kuni kinnistusraamatusse on kinnistusraamatu kande õigsuse suhtes kantud vastuväide.

Kinnisasja omandamine igamisega - kui isik on 30 aastat katkematult vallanud kinnisasja, mis ei ole kantud kinnistusraamatusse või mille omanikku kinnistusraamatust ei nähtu või mille omanik oli enne valdaja poolt valduse saamist surnud ja 30 aasta jooksul ei ole tehtud kinnistusraamatusse niisugust kannet, mille tegemiseks on vajalik omaniku nõusolek, võib valdaja nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. Nõue kande tegemiseks nimetatud alustel esitatakse kohtule, kes määrab üleskutsemenetluses aja vastuväidete esitamiseks ja avaldab vastava kuulutuse. Kui määratud tähtajal vastuväiteid ei esitata või need tagasi lükatakse, teeb kohus määruse, mis on kinnistusraamatusse kande tegemise aluseks. Tähtaja arvutamisele ja valduse katkematusele kohaldatakse vallasasja igamise sätteid.

Kinnisasja omanik võib kinnisomandist loobuda. Loobumine kantakse kinnistusraamatusse omaniku notariaalselt tõestatud avalduse alusel. Kinnisasja, millest on loobutud, hõivamise õigus on riigil. Hõivamise teel omandi tekkimiseks kinnisasjale on vajalik sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse.

Kinnisomandi ulatus

Kinnisomandi ruumiline ulatus - kinnisomand ulatub maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel. Kinnisasja omanik ei või keelata tegevust, mis toimub sellises kõrguses või sügavuses, milleni tema huvi vastavalt kinnisasja kasutamise otstarbele ei ulatu.

Piir külgnevate maatükkide vahel määratakse plaanide ja piirimärkidega seaduses sätestatud korras. Kinnisasja omanik peab tagama piirimärgistuse säilimise. Ta ei või piirimärke muuta ega ümber paigutada. Kinnisasja omanik võib naaberkinnisasja omanikult igal ajal nõuda kinnisasjade piirile piirimärkide paigaldamist. Sellega seonduvad kulutused kannavad naaberkinnisasjade omanikud võrdsetes osades. Kinnisasja omanik peab naabri põhjendatud nõudmisel aitama piiri kindlaks teha. Piiri kindlakstegemise kulud kannavad naabrid võrdselt, kui seadusest, kohtulahendist või tehingust ei tulene teisiti.

Kinnisomandi ulatus maavaradele - kinnisomand ei ulatu maavaradele, mille loetelu sätestatakse seaduses. Maavarade kasutamise kord ja kinnisasja omaniku eelisõigus eelpool nimetatud maavarade kasutamisel sätestatakse seaduses.

Kinnisomandi ulatus veekogule - ühe kinnisasja piires olev veekogu kuulub selle kinnisasja omanikule. Mitme kinnisasja piires olevast veekogust kuulub igale kaldaomanikule see osa, mis on veekogu keskele tõmmatava mõttelise joone ning sellelt joonelt vastava omaniku kaldapiiripunktidele risti tõmmatavate mõtteliste joonte vahel või veekogu keskpunktist vastava omaniku kaldapiiripunktidele tõmmatavate mõtteliste joonte vahel, kui seaduses või lepinguga ei ole sätestatud teisiti.

Kinnisomandi ulatus veekogust tekkinud maale - kuivanud jõesäng või jões tekkinud saar on lähemate kallaste omanike omandis. Iga kaldaomaniku omandis on see osa jõesängist või saarest, mis on keset jõge tõmmatava mõttelise joone ning sellelt joonelt vastava omaniku kaldapiiripunktidele risti tõmmatavate mõtteliste joonte vahel. Maatükk, mis veevoolu või muu loodusjõuga on kistud ühelt kinnisasjalt ja viidud teisele, muutub teise kinnisasja osaks, kui ta sellega kindlalt liitub. Ärakistud maatüki eest võib endine omanik nõuda hüvitist vastavalt uue omaniku kasule. Pinnas, mis kaldale uhutakse või millega kallast täidetakse, jääb kalda osaks.

Avaliku veekogu kaldajoon - kinnisomand ulatub avaliku veekogu kaldajooneni. Kaldajoon on veekogu tavaline veepiir. Avaliku veekogu põhjaga püsivalt ühendatud ehitis, mis on püsivalt ühendatud kaldaga, on kaldakinnisasja oluline osa.

Kinnisomand ei ulatu põhjaveele.

Kinnisomandi kitsendused

Kinnisomandi kitsendused on seadusjärgsed või need seatakse kohtulahendi või tehinguga. Seadusjärgne kitsendus kehtib kinnistusraamatusse kandmata. Eraõiguslikku seadusjärgset kitsendust võib muuta kinnisasja omaniku ja õigustatud isiku kokkuleppega. Kokkulepe kantakse kinnistusraamatusse asjaõigusena, eelkõige servituudina. Avalik-õiguslikku seadusjärgset kitsendust võib muuta või lõpetada ainult seaduses sätestatud juhtudel. Kitsenduste muutmine või lõpetamine kehtib kinnistusraamatusse kandmata. Kohtulahendi või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud.

Võõral maatükil viibimine - füüsilise isiku või eraõigusliku juriidilise isiku omandis oleval kinnisasjal, mis on omaniku poolt piiratud või tähistatud, ei või teised isikud omaniku loata viibida, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Füüsilise isiku või eraõigusliku juriidilise isiku omandis oleval piiramata ja tähistamata kinnisasjal ei või teised isikud omaniku loata viibida päikeseloojangust päikesetõusuni, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Naabrusõigused

Kahjulikud mõjutused - kinnisasja omanikul ei ole õigust keelata gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud. Kui eelpool nimetatud mõjutused kahjustavad oluliselt kinnisasja kasutamist, kuid niisuguste mõjutuste kõrvaldamist ei saa mõjutajalt majanduslikult eeldada, on mõjutatava kinnisasja omanikul õigus nõuda mõjutuse põhjustanud kinnisasja omanikult mõistlikku hüvitist.

Keelatud rajatis ja seadeldis - kinnisasja omanikul on õigus nõuda, et naaberkinnisasjale ei püstitataks või seal ei säilitataks rajatist või seadeldist, mille suhtes on alust eeldada, et see tekitab keelatud mõjutuse tema kinnisasjale. Kui eelpool nimetatud rajatis või seadeldis on püstitatud kooskõlas seadusega, on õigus nõuda rajatise või seadeldise eemaldamist ainult pärast keelatud mõjutuse tegelikku toimumist.

Varisemisohtlik ehitis - ehitist tuleb hoida sellises korras, et selle varisemisel või osade eraldumisel oleks välistatud naaberkinnisasja kahjustamine. Omanik, kelle kinnisasja ohustavad eelpool nimetatud asjaolud, võib nõuda kahjuliku toime eest vastutavalt isikult ohu kõrvaldamist. Kui kahjuliku toime eest vastutav isik ei ole teada, võib ta nõuda ohu kõrvaldamist valdajalt.

Keelatud süvendamine - maatükki ei või süvendada selliselt, et naaberkinnisasi kaotaks vajaliku maapõuetoe või et muul viisil kahjustataks seal asuvaid ehitisi. Süvendamine on lubatud, kui süvendaja paigaldab muu toe või võtab tarvitusele ohtu või kahju ärahoidvad abinõud.

Naaberkinnisasja kasutamine - kui ehitada või ehitist parandada saab ainult nii, et naaberkinnisasjale või selle kohale tuleb ehitada tellingud või et üle selle kinnisasja tuleb vedada või sellele asetada ehitusmaterjali või kinnisasjast üle käia või sõita, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama, kui see on hädavajalik, tingimusel, et temale tagatakse kahju hüvitamine.

Ehitis üle naaberkinnisasja piiri - ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, on selle kinnisasja osa, mille piirest ta väljub, kui kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja piiriülest ehitamist lubav asjaõigus või kui naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt järgmises lauses sätestatule lubama. Kui eelmises lauses nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Naaberkinnisasja omanik võib nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist, kui ehitaja on pahauskne või kui kinnisasja omanik enne ehitamise algust või hiljemalt ajal, mil selle osa kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega, sellele vastu vaidles. Hüvitise saamise nõue on eelistatud kõigile teistele nõuetele, mis lasuvad kinnisasjal, mille piiridest ehitis väljub. Kokkulepe hüvitise suuruse või hüvitisest loobumise kohta kehtib, kui see on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Lisaks hüvitisele kohaldatakse ka reaalkoormatiste sätteid.

Üle piiri ulatuvad juured, oksad ja viljad - kinnisasja omanikul on õigus ära lõigata ja endale võtta naaberkinnisasjalt tema kinnisasjale ulatuvad puude ja põõsaste juured, oksad ja viljad, kui need kahjustavad kinnisasja kasutamist ja naaber ei ole neid hoiatusele vaatamata selleks vajaliku aja jooksul kõrvaldanud. Kui kinnisasja omanik lubab alles jätta tema kinnisasjale ulatuvaid oksi, on tal õigus nende okste viljadele tema kinnisasja piirides oleva oksa ulatuses. Kinnisasja omanikul on õigus viljadele, mis on kukkunud tema kinnisasjale naaberkinnisasjalt kasvavalt puult või põõsalt. Kinnisasja piiril kasvava puu vili, samuti puu maharaiumisel või mahalangemisel ka puu ise kuulub naabritele võrdsetes osades.

Piiril kasvavad puud ja põõsad - piiril kasvavad puud ja põõsad on naabrite kaasomandis.

Piirirajatis - kui kaks kinnisasja on teineteisest eraldatud müüri, heki, kraavi, peenra või muu sellise asjaga, on see naabrite ühiskasutuses, sõltumata asja kuuluvusest. Eelpool nimetatud asja kasutamine ei tohi olla vastuolus asja otstarbega ega tekitada kahju naabrile. Kui esimeses lauses nimetatud asja kasutavad mõlemad naabrid, kannavad nad korrashoiukulud võrdselt. Kui asi on vajalik ühe naabri huvides, ei või seda asja tema nõusolekuta kõrvaldada ega muuta.

Teed ning tehnovõrgud ja -rajatised

Avalikult kasutatav tee - omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, ei või takistada ega lõpetada selle tee kasutamist ka siis, kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse avalikult kasutatava teena. Kinnisasja omanik peab avalikult kasutatava tee äärses ribas järgima seadusjärgseid kitsendusi. Eratee määratakse avalikuks kasutamiseks seaduses sätestatud korras.

Juurdepääs avalikult kasutatavale teele - omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu eelpool nimetatud tingimustel. Kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel.

Tehnovõrgud ja –rajatised - kinnisasja omanik on kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte, veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Eelpool nimetatud juhul võib kinnisasja omanik nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga. Reaalservituudi täpsem sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus. Servituudi seadmisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kui tehnovõrgu või -rajatise ehitamise või hooldamisega kaasneb kahju tekkimine kinnisasjale, on tehnovõrgu või -rajatise omanik kohustatud kahju tagajärjed kõrvaldama või kinnisasja omanikule tekkinud kahju hüvitama. Kahjuks ei peeta talumiskohustuse tekkimisest tingitud kinnisasja väärtuse vähenemist. Kinnisasja omanik võib nõuda tehnovõrgu või -rajatise omanikult tehnovõrgu või -rajatise ümberpaigutamist temale kuuluval kinnisasjal, kui see on tehniliselt võimalik ja kinnisasja omanik hüvitab tehnovõrgu või -rajatise ümberpaigutamisega seotud kulud.

Avalikes huvides vajalikud tehnovõrgud ja –rajatised - kinnisasja omanik on kohustatud taluma oma kinnisasjal tehnovõrku või -rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis on vajalik avalikes huvides ja puudub muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus tehnovõrguga või -rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrguga või -rajatisega või tehnovõrgu või -rajatise arendamiseks. Talumiskohustus tekib kinnisasja sundvõõrandamise seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega. Talumiskohustust ei ole isikul juhul, kui tehnovõrgust või -rajatisest tulenev kitsendus kinnisasja omanikule on oluliselt suurem kui avalik huvi tehnovõrgu või -rajatise vastu või tehnovõrguga liituda soovija huvi tehnovõrguga liitumise vastu ja on olemas võimalus ehitada tehnovõrk või -rajatis nii, et teise kinnisasja omanik ei satu samaväärsesse või halvemasse olukorda. Kinnisasja omanikul on õigus nõuda tasu tehnovõrgu või -rajatise talumise eest.

Vaata ka Teeseadus

Veed ja metsad

Avalikud veekogud - avalikud veekogud on: sisemeri; territoriaalmeri; piiriveekogude Eestis paiknevad osad; Võrtsjärv; Mullutu laht; Suurlaht; Emajõgi; Narva jõgi; Nasva jõgi; Väike-Emajõgi Võrtsjärvest Jõgeveste sillani; Kasari jõgi suudmest kuni Vigala jõe suudmeni. Avalikud veekogud kuuluvad riigile. Avalikud veekogud ei ole tsiviilkäibes. Avalikku veekogu võib igaüks kasutada seaduses või selle alusel kehtestatud korras. Veekogu avalik kasutamine on veevõtt, suplemine, veesport, veel ja jääl liikumine ja kalapüük seaduses sätestatud ulatuses. Veekogu avaliku kasutamisega ei tohi rikkuda võõral maatükil viibimist reguleerivaid seadusesätteid.

Kaldaomaniku õiguste kitsendamine - kaldaomanik ei või talle kuuluva veekogu osa kasutamisel halvendada teise kinnisasja seisundit ega kitsendada selle kasutamise võimalusi. Kaldaomanik ei või avalikus veekogus ja avalikult kasutatavas veekogus takistada veesõidukite liiklemist.

Kallasrada - veekogu kaldaomanik peab jätma veekogu äärde kaldariba kallasrajana kasutamiseks. Kallasrada võib igaüks kasutada veekogu ääres liikumiseks ja viibimiseks, kalastamiseks ning veesõidukite randumiseks. Eraveekogu kalda kasutamist võib kitsendada seaduses sätestatud juhtudel ja korras. Ühe kinnisasja piires oleval eraveekogul ei ole kallasrada, kui see veekogu ei ole määratud avalikuks kasutamiseks.

Vaata ka Veeseadus

Võõra metsa kasutamine - avalik-õigusliku juriidilise isiku omandis olevas metsas (avalik mets) on igaühel õigus viibida ning marju, seeni ja muid metsasaadusi korjata, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Omaniku poolt piiratud või tähistatud erametsas on teistel isikutel lubatud marju, seeni ja muid metsasaadusi korjata metsaomaniku loal. Piiramata või tähistamata erametsas on teistel isikutel õigus marju, seeni ja muid metsasaadusi korjata, kui nad sellega ei tekita omanikule ülemäärast kahju.

Vaata ka Metsaseadus

Korteriomand

Korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Korteriomandi näol ei ole tegemist uue asjaõiguse liigiga, vaid kaasomandiga, millele liitub ainuomand maatüki oluliseks osaks oleva ehitise teatud osa (reaalosa) suhtes. Korteriomandid peavad olema ühe kinnisasja piires. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid.

Korteriomandi juures ei ole järgitud liitumispõhimõtet, mille kohaselt maaga püsivalt ühendatud ehitis (oluline osa) peab kuuluma maaomanikule. Maaomanikeks on kõik korteriomanikud kui kaasomanikud ühiselt, reaalosad kuuluvad üksikutele korteriomanditele.

Korteriomandi koosseisu kuulub mõtteline osa kaasomandist ja ainuomand ehitise teatud reaalosa suhtes.

Kaasomandi esemeks on maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis – hoone konstruktiivsed (kandvad) osad nagu vundament, katus, kandvad välis- ja siseseinad, laed ja põrandad; välisuksed ja aknad; ühises omandis olemad seadmed – maja kütteseadmed koos kütteruumiga, gaasi- ja veetorustikud, ühisantenn, lift jms. Kinnisasjal asuv kolmandale isikule kuuluv ehitise osa või servituudi teostamiseks vajalik ehitis (nt maa-alune parkla) ei ole korteriomanike kaasomandi osaks.

Korteriomandi eseme reaalosa - korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Seega ei saa reaalosaks olla: ühepereelamu tervikuna, sest selle kandvad konstruktsioonid jms kuuluvad kaasomandi eseme hulka; kõigi korteriomanike seisukohalt vajalikud seadmed, ja seda ka siis, kui need asuvad mõne korteriomandi reaalosa piires; väljaspool hoonet asuv püsiva markeeringuga parkimisplats, sest see ei mahu piiritletud ruumi või sellega ühendatud hooneosa mõistesse - kuid välistatud pole parkimisplatside, samuti maja juurde kuuluva aiamaa andmine üksikute korteriomanike ainukasutusse korteriomanike kokkuleppe alusel. Rõdud ja katuseterrassid võivad kuuluda korteriomandi reaalosa hulka siis, kui need on üksteisest eraldatud ja kui neile pääseb ainult läbi selle korteri, mille juurde nad kuuluvad. Maapinnal asuvad terrassid võivad olla reaalosaks ainult siis, kui need on katusega kaetud ja ühendatud esimese korruse korteriga. Reaalosaks ei saa olla ruumid, mille kaudu pääseb kas kaasomandis olevasse või teise korteriomaniku reaalosa hulka kuuluvasse ruumi.

Korteriomandi esemeks olevaid ehitise reaalosa ja kaasomandi mõttelist osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada, koormata ega pärandada.

Kinnisomandi jagamine korteriomanditeks - korteriomanditeks võib jagada kinnisomandi, mille ese on maatükk koos sellel oleva või ehitatava ehitisega. Korteriomanditeks võib jagada üksnes kogu kinnisomandi. Kinnisomandit korteriomanditeks jagades võib mõne eluruumi või mitteeluruumi jätta kaasomandisse. Kui kinnisomand jagatakse korteriomanditeks, peab iga kaasomandi mõttelise osa juurde kuuluma korteriomandi reaalosa.

Korteriomandite tekkimine - omanik võib kinnisomandi jagada korteriomanditeks notariaalselt kinnitatud ühepoolse kinnistamisavalduse alusel. Kaasomandis oleva kinnisomandi võib jagada korteriomanditeks kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Korteriomandid tekivad kinnistusraamatusse kandmisega. Korteriomandeid võib ühendada ja korteriomandi võib jagada.

Korteriomandit võib piirata kõigi piiratud asjaõigustega, välja arvatud hoonestusõigus. Korteriomanikul on korteriomandi ostu eesõigus ainult siis, kui ostueesõigus on tema kasuks seatud tehingu või seadusega. Korteriomanikul ei ole õigust nõuda temale kuuluva kaasomandiosa eraldamist reaalosana.

Korteriomanikud saavad kaasomandi eset valitseda kas korteriomanike ühisuse või korteriühistu abil.

Korteriomand lõpeb kinnistusraamatu kande kustutamise ja korteriomandite registriosade sulgemisega. Korteriomandid lõpetatakse, kui: seda soovivad kõik korteriomanikud; hoone, milles asusid korteriomandite reaalosad, on muutunud täielikult kasutuskõlbmatuks ja korteriomandite lõpetamist soovib enamik korteriomanikest; üks isik on omandanud kõik korteriomandid ja soovib nende muutmist tavaliseks ainuomandiks. Korteriomandite lõpetamisel jääb kinnisasi endiste korteriomanike omandisse tavalise kaasomandina, mille mõtteliste osade suuruseks on suletud korteriomandite mõtteliste osade suurused, kui korteriomanikud ei lepi kokku teisiti. Kui korteriomandi registriosa sulgemine puudutab kolmanda isiku õigusi, ei või registriosa sulgeda selle isiku nõusolekuta.

Servituudid ja nende olemus

Servituudid on asjaõiguslikud kasutusõigused. Omandi kui täieliku asjaõigusega võrreldes on asjaõiguslikud kasutusõigused piiratud kas ulatuselt või isikuliselt ja ajaliselt. Õigustatud isiku alusel eristatakse reaalservituuti ja isiklikke servituute, mis jagunevad kasutusvalduseks ja isiklikuks kasutusõiguseks. Reaalservituut kuulub kinnisasja igakordsele omanikule (on seotud teatud kindla kinnisasjaga), isiklik servituut kuulub individuaalselt kindlaksmääratud isikule.

Reaalservituut

Reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Reaalservituut ei või teeniva kinnisasja omanikku kohustada mingiteks tegudeks, välja arvatud teod, mis on reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega. Reaalservituut on jagamatu.

Reaalservituudi seadmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Hoonestusõiguse või kasutusvaldusega koormatud kinnisasja võib omanik reaalservituudiga koormata ainult hoonestaja või kasutusvaldaja nõusolekul. Reaalservituut ei teki igamisega.

Reaalservituudi lõpetamine valitseva kinnisasja omaniku nõudel - kui reaalservituudi lõpetamise kokkulepet ei saavutata, on valitseva kinnisasja omanikul olulisel põhjusel õigus nõuda teeniva kinnisasja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks tingimusel, et ta hüvitab teeniva kinnisasja omanikule servituudi lõpetamise tõttu tekkiva kahju. Valitseva kinnisasja omanik peab teeniva kinnisasja omanikule teatama tähtajatu reaalservituudi lõpetamisest või tähtajalise reaalservituudi ennetähtaegsest lõpetamisest kuus kuud ette.

Reaalservituudi lõpetamine teeniva kinnisasja omaniku nõudel - kui reaalservituudist saadav kasu on teeniva kinnisasja koormatisega võrreldes ebamõistlikult väike, on teeniva kinnisasja omanikul õigus nõuda valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks tingimusel, et ta hüvitab valitseva kinnisasja omanikule servituudi lõpetamise tõttu tekkiva kahju. Kui valitseva kinnisasja omanik on kaotanud huvi reaalservituudist tulenevate õiguste teostamise vastu, on teeniva kinnisasja omanikul õigus nõuda valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks. Huvi kaotamist eeldatakse, kui valitseva kinnisasja omanik ei ole 10 aasta jooksul reaalservituuti kasutanud või kui ta on sama aja jooksul lubanud teeniva kinnisasja kasutamist viisil, mis on vastuolus reaalservituudiga.

Kasutusvaldus

Kasutusvaldus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju. Kasutusvaldust võib piirata mõne kasutusviisi välistamisega. Kasutusvaldus ei ole üleantav. Kasutusvaldusest tulenevaid õigusi ja kohustusi võib teostada teine isik, kui kasutusvalduse tekkimise aluseks oleva seaduse või tehinguga ei ole sätestatud teisiti.

Kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud.

Kasutusvaldaja on kohustatud säilitama asja senise majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult. Ta ei või asja oluliselt muuta ega ümber kujundada. Kasutusvaldaja on kohustatud kasutusvalduses olevat asja omal kulul korras hoidma ja asja tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ning uuendusi tegema. Kui kasutusvalduses olevat asja kahjustatakse või selle alalhoiuks on vaja teha parandusi või uuendusi, mis ületavad tavalise korrashoiu, on kasutusvaldaja kohustatud sellest omanikule viivitamata teatama. Kasutusvaldajal on õigus käsutada kinnisasja päraldisi. Kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid tasub ning koormatised, majandamis- ja muud kulud kannab kasutusvaldaja vastavalt oma õiguste kestusele.

Kasutusvaldus lõpeb kasutusvaldaja surmaga (kui seaduse või tehinguga on määratud, et kasutusvaldus läheb üle kasutusvaldaja pärijale, kehtib kasutusvaldus pärija suhtes edasi), kasutusvaldajast juriidilise isiku lõppemisega (juriidilise isiku kasutusvaldus lõpeb igal juhul 100 aasta möödumisel kasutusvalduse tekkimisest), samuti võib kasutusvalduse lõpetada kasutusvaldaja ja omaniku kokkuleppel. Kasutusvalduse lõppemisel on kasutusvaldaja või tema õigusjärglane kohustatud kasutusvalduse eseme omanikule tagastama.

Omaniku õigus nõuda tagatist - asja omanikul on õigus nõuda kasutusvaldajalt tagatist, kui kasutusvaldaja tegevusest ilmneb omaniku õiguste olulise rikkumise oht.

Isiklik kasutusõigus

Isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele.

Isikliku kasutusõiguse võib kinnisasja omaniku nõusolekul teisele isikule üle anda, muutmata seejuures isikliku kasutusõiguse kestust. Isikliku kasutusõiguse omandaja ja esialgne omaja vastutavad kinnisasja omaniku ees isiklikust kasutusõigusest tekkivate kohustuste täitmise eest solidaarselt. Kui isikliku kasutusõiguse esemeks on tehnovõrk või -rajatis, ei ole isikliku kasutusõiguse üleandmiseks või koormamiseks kinnisasja omaniku nõusolek vajalik.

Isiklik kasutusõigus elamule - isiklik kasutusõigus elamule koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Isik, kellel on eelpool nimetatud õigus, võib elamusse majutada oma perekonnaliikmeid, samuti isikuid, keda on vaja tema eest hoolitsemiseks. Kui kasutusõigus on antud mitmele isikule ühiselt, kestab kasutusõigus seni, kuni on elus kas või üks neist isikuist, kui kasutusõiguse tekkimise alusega ei ole sätestatud teisiti. Kui kasutusõigus on antud elamu osale, võib õigustatud isik kasutada ka elanikele ühiseks kasutamiseks määratud ruume, sisustust ja seadmeid.

Reaalkoormatis

Kinnisasja võib koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid. Reaalkoormatist võib seada ka teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Reaalkoormatis erineb servituutidest selle poolest, et see on suunatud koormatud kinnisasja omaniku positiivsetele sooritustele. Reaalkoormatis ei anna õigustatud isikule kinnisasja kasutusõigust, vaid tagab kinnisasja vastutuse kokkulepitud soorituse tegemise eest.

Reaalkoormatis läheb koos koormatud kinnisasjaga üle igale kinnisasja omandajale tema nõusolekust sõltumata. Kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud reaalkoormatist ei või lahutada sellest kinnisasjast. Teatud isiku kasuks seatud reaalkoormatist ei või siduda kinnisasjaga. Teatud isiku kasuks seatud reaalkoormatist võib teisele isikule üle anda, kui reaalkoormatis oma olemuselt on üleantav ega suurene sellega. Reaalkoormatis ei ole üleantav, kui üleantav ei ole reaalkoormatisest tulenev üksikkohustus.

Reaalkoormatisest tulenevate üksikkohustuste täitmise eest vastutab omanik koormatud kinnisasjaga. Kinnisasja omanik vastutab tema omandi kestuse jooksul sissenõutavaks muutunud üksikkohustuste täitmise eest ka isiklikult, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kui koormatud kinnisasi jagatakse, kehtib reaalkoormatis üksikosade suhtes edasi ja kohustuste täitmise eest vastutavad üksikosade omanikud solidaarselt. Kui jagatakse kinnisasi, mille igakordse omaniku kasuks reaalkoormatis on seatud (valitsev kinnisasi), kehtib reaalkoormatis osade kasuks edasi. Kinnisasja omanik võib valitseva kinnisasja jagamisel määrata reaalkoormatise kehtivaks ainult ühe või mitme osa suhtes. Määramine tuleb kanda kinnistusraamatusse. Kui valitseva kinnisasja omanik võõrandab ühe osa kinnisasjast, tegemata reaalkoormatise jagamise korraldust, jääb reaalkoormatis kehtima selle kinnisasja osa suhtes, mille omanik endale jätab. Kui reaalkoormatis on oma olemuse tõttu seotud kinnisasja jagamisel tekkinud ühe osaga, võib kohustatud isik nõuda reaalkoormatise lõpetamist teiste osade suhtes.

Reaalkoormatise seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Reaalkoormatise seadmisel tuleb võimaluse korral määrata reaalkoormatise rahaline väärtus ja see kinnistusraamatusse kanda.

Reaalkoormatis ei teki igamisega ega lõpe aegumisega. Reaalkoormatisest tulenev iga üksik kohustus aegub nõude aegumise üldise tähtaja jooksul, arvates ajast, mil see muutus kohustatud isiku isiklikuks võlaks.

Reaalkoormatisega saab koormata: kinnisasja; hoonestusõigust; kaasomanike mõttelist osa kinnisomandis; mitut kinnisasja koos (ühisreaalkoormatis); korteriomandit; korterihoonestusõigust. Kui omanik soovib reaalkoormatisega koormata kinnisasja osa, peab ta kinnisasja eelnevalt jagama. Kinnisasi on jagamata võimalik koormata ainult servituutidega.

Reaalkoormatise lõpetamine õigustatud isiku nõudel - õigustatud isik võib nõuda reaalkoormatise lõpetamist ja selle väljaostmist kohustatud isiku poolt, kui: koormatud kinnisasi jagatakse ning sellega kahjustatakse tunduvalt õigustatud isiku õigusi; kohustatud isik vähendab tunduvalt koormatud kinnisasja väärtust ega anna tagatist reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmiseks; kohustatud isik on jätnud reaalkoormatisest tulenevad kohustused järjest kolme aasta jooksul täitmata.

Reaalkoormatise lõpetamine kohustatud isiku nõudel - kohustatud isik võib nõuda reaalkoormatise lõpetamist selle väljaostmisega õigustatud isikult, kui õigustatud isik ei täida reaalkoormatise tekkimise aluseks olevat lepingut või reaalkoormatis on kestnud 30 aastat, olenemata kinnistusraamatu kandes märgitud pikemast tähtajast või väljaostu lubamatusest. Viimasel juhul peab sellest ette teatama üks aasta. Väljaostu ei või nõuda, kui reaalkoormatis on seatud teatud füüsilise isiku kasuks või on seatud seaduse alusel või on seotud reaalservituudiga.

Väljaostuhind - reaalkoormatise väljaostuhinna määramisel võetakse aluseks kinnistusraamatu kandes märgitud reaalkoormatise väärtus. Kui reaalkoormatise väärtus ei ole kinnistusraamatusse kantud või kanne on puudulik või reaalkoormatisest tulenevate tegude rahaline väärtus on oluliselt muutunud, määrab väljaostuhinna kohus, arvestades tegelikke olusid ning võttes reaalkoormatise kestuseks 30 aastat.

Hoonestusõigus ja korterihoonestusõigus

Hoonestusõiguse ja selle ulatus - kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Ühele kinnisasjale võib seada ainult ühe hoonestusõiguse. Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitisealusele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks. Hoonestusõiguse ulatus ei või piirduda ehitise ühe osaga nagu korrus. Ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas ja millele hoonestusõigus laieneb, on hoonestusõiguse oluline osa. Hoonestusõigus ei lõpe ehitise hävimisega. Hoonestusõiguse võib kinnistusraamatus seada ainult esimesele järjekohale. Hoonestusõigusega ei või samal järjekohal olla muid asjaõigusi või märkeid

Hoonestusõigust võib seada ainult kindlaks tähtajaks, kuid mitte kauemaks kui 99 aastaks. Kui tähtaeg on määramata või pikem kui 99 aastat, loetakse tähtajaks 99 aastat. Tähtaja möödumisel võivad kinnisasja omanik ja hoonestaja kokkuleppel hoonestusõiguse tähtaega pikendada, kuid mitte rohkem kui 99 aastaks. Hoonestusõiguse pikendamine tuleb kanda kinnistusraamatusse.

Tasu hoonestusõiguse eest - hoonestaja maksab kinnisasja omanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Hoonestusõiguse eest tasu maksmise kohustuse võib kanda reaalkoormatisena kinnistusraamatusse. Kõik hoonestusõigusega koormatud maatükil lasuvad maksud tasub ja avalik-õiguslikud reaalkoormatised kannab hoonestaja, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

Hoonestajal on õigus hoonestusõigust võõrandada või pärandada või koormata kinnispandi, servituudi, reaalkoormatise või ostueesõigusega. Hoonestusõigust ei või koormata hoonestusõigusega. Hoonestusõiguse koormamiseks asjaõigusega on vajalik omaniku nõusolek, kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud.

Hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud.

Hoonestusõiguse lõpetamine kokkuleppel - hoonestusõiguse lõpetamiseks on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek. Nõusolek tuleb anda kinnistusosakonnale või hoonestusõiguse omajale (hoonestaja). Nõusolek ei ole tagasivõetav.

Hoonestusõiguse omanikule langemine - kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Hoonestusõiguse langemisel omanikule peab omanik tasuma hoonestajale hüvitise (hüvitis hoonestusõiguse eest). Hoonestusõiguse sisuks võib olla kokkulepe hüvitise suuruse ja maksmise viisi, samuti hüvitise välistamise kohta. Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus. Hoonestusõiguse omanikule langemisel jääb püsima hoonestusõigust koormav: hüpoteek ja reaalkoormatis, mis ei kuulu hoonestajale endale; muu piiratud asjaõigus, mis koormab ka hoonestusõigusega koormatud kinnisasja. Teised hoonestusõigust koormavad asjaõigused kaotavad kehtivuse. Kui hoonestusõiguse ja maatüki omanikuks saab üks ja sama isik, kustutatakse hoonestusõigus kinnistusraamatust tema avalduse alusel. Kande kustutamiseni jääb hoonestusõigus asjaõigusena püsima, kui omanik ei esita avaldust hoonestusõiguse kustutamiseks.

Ehitise saatus hoonestusõiguse tähtaja saabumisel - hoonestajal on õigus oma ehitis ühe aasta jooksul enne hoonestusõiguse tähtpäeva saabumist ära vedada või nõuda hoone eest hüvitist. Ehitis, mis tähtaja lõpuks ei ole ära veetud, muutub kinnisasja oluliseks osaks ja läheb kinnisasja omaniku omandisse. Kui kinnisasja omanik on esitanud äravedamise nõude õigeaegselt, võib ta hoonestajalt nõuda tasu ehitise äravedamise eest, kui kinnisasja omanik on selle ära vedanud ühe aasta jooksul pärast tähtaja lõppu. Hüvitis hoonestusõiguse tähtaja möödumisel - hoonestusõiguse lõppemisel selle tähtaja möödumise tõttu peab kinnisasja omanik maksma hoonestajale hüvitise kinnisasjale jääva ehitise eest. Hoonestusõiguse seadmisel võib kokku leppida hüvitise suuruse ja maksmise viisi, samuti hüvitise maksmise välistada. Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus. Kinnisasja omanik vabaneb hüvitise maksmise kohustusest, kui ta pikendab hoonestusõiguse tähtaega ehitise eeldatava püsimise aja lõpuni. Kui hoonestaja ei nõustu tähtaja pikendamisega, kaotab ta õiguse hüvitisele.

Hoonestusõiguse sisu hulka kuuluvad ka omaniku ja hoonestaja kokkulepped: ehitise püstitamise, korrashoiu ja kasutamise kohta; ehitise kindlustamise ja ülesehitamise kohta selle hävimisel; hoonestaja kohustuse kohta maksta leppetrahvi; hoonestaja kohustuse kohta kanda vastava eelduse tekkimisel hoonestusõigus üle omanikule; hoonestusõiguse lõppemisel või hoonestusõiguse omanikule langemisel hoonestajale ehitise eest makstava hüvitise kohta; avalik-õiguslike ja eraõiguslike koormatiste kandmise ja maksude tasumise kohta; hoonestajale hoonestusõiguse uuendamiseks pärast selle lõppemist eesõiguse andmise kohta; kinnisasja omaniku kohustuse kohta müüa kinnisasi selle igakordsele hoonestajale.

Korterihoonestusõigus on hoonestusõiguse eriliigiks. Korterihõõnestusõiguse esemeks on piiritletud elu- või mitteeluruumid, mida on võimalik iseseisvalt kasutada (reaalosa) ning mõtteline osa hoonestusõigusest, mille juurde reaalosa lahutamatult kuulub. Korterihoonestusõiguse tekkimise eelduseks on hoonestusõiguse jagamine korterihoonestusõigusteks. Sõltuvalt sellest, kas hoonestusõigus kuulub mitmele isikule ühiselt või ühele isikule, on jagamise aluseks kas ühepoolne avaldus või kaasõigustatud isikute asjaõiguskokkulepe. Nõutav on maaomaniku nõusolek. Hoonestusõiguse jagamisel korterihoonestusõigusteks omandavad need kinnisasja koormatistena ühiselt esimese järjekoha. Korterihoonestusõigus on koormatav kõigi piiratud asjaõigustega, välja arvatud hoonestusõigus. Korterihoonestusõigust saab võõrandada ja pärandada.

Ostueesõigus

Kinnisasja võib koormata asjaõigusliku ostueesõigusega. Ostueesõiguse võib seada teatud isiku või teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Kinnisasja mõttelist osa võib ostueesõigusega koormata ainult siis, kui see on kaasomaniku osa. Ostueesõiguse seadmiseks kohustav tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Ostueesõiguse seadmiseks nõutav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud ostueesõigust ei või lahutada sellest kinnisasjast. Teatud isiku kasuks seatud ostueesõigust ei või siduda mingi teise kinnisasjaga. Teatud isiku kasuks seatud ostueesõigus ei ole võõrandatav ega pärandatav. Kinnisasja jagamisel jääb ostueesõigus püsima iga jagamise teel tekkinud kinnisasja suhtes.

Asjaõigusliku ostueesõiguse põhiliseks erinevuseks võlaõiguslikust ostueesõigusest on see, et asjaõiguslik ostueesõigus omab asjaõigusena eelmärke kaudu mõju ka kolmandate isikute suhtes. Tehingulise ostueesõiguse kõrval on olemas ka seadusjärgne ostueesõigus. Kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. See säte ei laiene korteriomanikele. Kaasomanike seadusjärgne ostueesõigus ei kehti, kui kaasomanik võõrandab oma mõttelise osa alanejale sugulasele või vanemale.

Ostja või ostja õigusjärglane võib keelduda ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tasutud ostuhind. Pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist võib ostja keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema poolt tasutud ostuhind. Kui ostja või tema õigusjärglane kaotab ostueesõiguse teostamise tõttu kinnisomandi, vabaneb ta ostuhinna tasumise kohustusest. Juba tasutud ostuhinna võib ostja müüjalt tagasi nõuda üksnes juhul, kui ta taganeb müügilepingust.

Pandiõigused ja nende olemused

Krediiti tagatakse isikliku tagatisega, mis annab võlausaldajale võlaõigusliku nõude kolmanda isiku vastu või reaaltagatisega, mis annab võlausaldajale asjaõiguse võlgnikule või kolmandast isikust tagatise andjale kuuluval asjal või õigusel. Laenu tagamine isikliku tagatisega on võlaõiguslik, tagamine reaaltagatisega asjaõiguslik tagamine. Nõude tagamiseks seatavat asjaõigust nimetatakse pandiõiguseks. (Rein Tiivel. „Sissejuhatus tsiviilõigusesse.")

Pandieseme alusel eristatakse vallas- ja kinnispandiõigust. Vallaspandiõiguseks on: käsipant, registerpant, kommertspant, laevahüpoteek. Kinnispandiõigustest tunneb Eesti õigus hüpoteeki, mille alaliigid on: tavaline hüpoteek (võõrhüpoteek); omanikuhüpoteek; ühishüpoteek; kohtulik hüpoteek. Lisaks tunneb Eesti õigus ka seadusjärgseid pandiõigusi – nt üürileandja ja töövõtja pandiõigus.

Pandi ese - pantida võib asju ja varalisi õigusi, mille pantimine ei ole seadusega keelatud. Pantida ei saa vara, millele seadusega ei ole lubatud sissenõuet pöörata. Ühele ja samale pandi esemele võib seada mitu panti ühe või mitme võlausaldaja kasuks, kui seaduses või pandilepinguga ei ole sätestatud teisiti. Kaasomanikule kuuluvat mõttelist osa asjas võib koormata ainult tervikuna.

Pantija võib olla võlgnik või kolmas isik.

Pandiga tagatav nõue - pandiga võib tagada iga rahaliselt hinnatavat nõuet. Pandiga võib tagada ka tingimuslikku nõuet. Pandiga võib tagada tulevikus tekkivat nõuet. Pandiga on tagatud ka nõudega seotud kõrvalnõuded, sealhulgas intressid ja leppetrahv, kui seaduses või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Pärast pandi seadmist tehtud tehing, millega suurendatakse pandiga tagatud nõude võlgniku vastutust, ei kehti pandiga koormatud asja omaniku suhtes, kui lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Pandiga on tagatud ka menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused. Pantija, kes ei ole võlgnik, võib esitada pandiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. Ta võib vastuväiteid esitada ka siis, kui võlgnik nõudele vastu ei vaidle. Pandiga tagatud nõue on eelistatud kõikidele teistele nõuetele panditud vara suhtes, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Vallaspant – käsipant ja registerpant

Käsipant - vallasasja võib pandiga koormata selliselt, et panditud asi antakse üle pandipidaja valdusse ja lepitakse kokku käsipandi seadmises. Asja võib pandiga koormata ka selliselt, et asi antakse üle kolmandale isikule ja pandipidaja saab panditud asjale kaudse valduse. Kui vallasasi on koormatud mitme pandiõigusega, määratakse pandiõiguse järjekoht pandiõiguse tekkimise ajaga. Käsipant tekib asja valduse üleandmisega pantijalt pandipidajale, kui nad on pandi seadmises kokku leppinud. Kui asi on juba pandipidaja valduses, tekib pant pandilepingu sõlmimisega. Käsipant ei teki, kui pandipidaja saab käsipandi seadmisel pandiga koormatud asjale koos pandiga koormatud asja omanikuga kaasvalduse. Asja pantimisel, mille kohta on välja antud kaubaväärtpaber, loetakse kaubaväärtpaberi üleandmine võrdseks asja valduse üleandmisega. Pandi seadmise kokkulepe (käsipandi leping) tuleb sõlmida kirjalikult, kui panditud asja väärtus ületab 50 eurot.

Samale vallasasjale ei või seada mitut käsipanti. Käsipandi seadmisel mitmele asjale on kogu nõue tagatud iga asjaga. Pandipidaja võib panditud asjale sissenõude pöörata oma valikul, kui pandilepingus ei ole sätestatud teisiti.

Käsipant lõpeb: tagatud nõude lõppemisega; panditud vallasasja hävimisega; pandipidajaks ja panditud asja omanikuks saab üks ja sama isik, välja arvatud juhul, kui omanikul on õigustatud huvi pandiõiguse edasikestmise suhtes; panditud asi on pandipidaja valdusest välja läinud ja ta ei saa asja tagasi nõuda; pandipidaja tagastab pantijale panditud asja või teatab talle pandist loobumisest; kolmas isik tagastab panditud asja pantijale. Käsipandi lõppemisel on pandipidaja kohustatud panditud asja pantijale tagastama.

Pandipidaja on kohustatud: panditud asja säilitama ja korras hoidma; asja hävimise ohust viivitamata pantijale teatama. Panditud asja säilitamise ja korrashoiu kulutused kannab pantija, kui pandilepingus ei ole sätestatud teisiti. Kui pandipidaja rikub kohustusi panditud asja hoidmisel, on pantijal õigus nõue rahuldada ja nõuda panditud asja tagastamist. Pandipidajal ei ole õigust panditud asja kasutada, kui pandilepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Panditud asja kasutamisest saadud tulu arvestatakse kulutuste, intresside ja võla katteks, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti.

Müügiõiguse tekkimine pandipidajal - pandipidaja nõude rahuldamine toimub panditud asja müügiga. Pandipidajal tekib panditud asja müügi õigus, kui pandiga tagatud nõue ei ole selle nõude kohaselt täidetud. Pandipidaja on kohustatud pantijale panditud asja müügist teatama üks kuu ette. Ette teatada võib pärast müügiõiguse tekkimist. Panditud asi müüakse avalikul enampakkumisel. Panditud asja müügi viisi kokkulepet rikkunud pandipidaja vastutab sellest tekkinud kahju eest.

Panditud asja müügist saadud raha - pantija kohustus loetakse täidetuks panditud asja müügist saadud raha ulatuses, millest on maha arvatud vajalikud müügikulud. Pärast müügikulude tasumist ja pandipidaja nõude rahuldamist ülejäänud raha tagastatakse pantijale.

Registerpant - patenti, kaubamärki, tööstusdisainilahendust, kasulikku mudelit, sorti, mikrolülituse topoloogiat, mootorsõidukit ja õhusõidukit, mis on kantud registrisse, mille andmed on avalikud ja mille pidamine on reguleeritud seadusega sätestatud korras, võib koormata registerpandiga selliselt, et isikul, kelle kasuks registerpant on seatud, on õigus pandiga tagatud nõude rahuldamisele panditud eseme arvel. Eelpool nimetatud pandieseme mõttelist osa saab registerpandiga koormata vaid juhul, kui see on kaasomaniku osa. Registerpant ei eelda tagatava nõude olemasolu. Registerpandi tekkimiseks on vajalik pandieseme omaja ja pandipidaja kokkulepe eseme koormamise kohta registerpandiga ja pantimise kohta kande tegemine vastavasse registrisse. Registreerimisel kantakse registrisse pandipidaja ja registerpandi rahaline suurus.

Kohtulik registerpant - hagi tagamiseks võib kohus seada haginõude ulatuses registerpandi, mis peab olema registrisse kantud kohtuliku registerpandina. Kohtuliku registerpandiga on tagatud kohtuotsuse alusel rahuldatud nõue.

Registerpandi seadmiseks, sisu muutmiseks või lõpetamiseks tehakse registrisse kanne avalduse alusel. Avaldus on ühepoolne ja selles on väljendatud soov teha kanne registrisse. Avaldus võib sisalduda ka asjaõiguslepingus. Kui kande tegemiseks on vajalik isiku avaldus või nõusolek, asendab seda ka jõustunud või viivitamatule täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud isiku kohustus kande tegemisele kaasa aidata, või õigussuhe, millest tulenevalt tuleb kanne teha. Seadusega sätestatud juhtudel tehakse kanne ilma avalduseta ametiülesannete korras. Registerpandi järjekoht määratakse registrisse kandmise ajaga. Registerpandi eseme omaja ja pandipidaja poolt registerpandi seadmisel sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt registerpandi eseme omajal on õigus seada registerpandi esemele registerpandist järjekohas eespool asuv kindlaksmääratud ulatusega õigus, on kehtiv vaid juhul, kui selle kohta on tehtud kanne registrisse.

Registerpant lõpeb registerpandiga koormatud eseme omaja ja pandipidaja kokkuleppel ning registerpandi kohta tehtud kande kustutamisel. Registerpant ei lõpe pandieseme registrist kustutamisel, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti.

Registerpandi võib jagada osadeks. Registerpandi üleandmiseks on vaja pandipidaja kirjalikku nõusolekut ja kannet registris. Kui pandipidaja registerpandist loobub, omandab selle registerpandiga koormatud eseme omaja. Registerpandist loobumiseks esitab pandipidaja registrile kirjaliku avalduse, mille alusel tehakse kanne registrisse. Kui pandipidaja loobub registerpandist osaliselt, omandab registerpandiga koormatud eseme omaja registerpandi vastava osa. Registerpandiga koormatud eseme omajale üleläinud osaregisterpandist tulenevaid õigusi kasutades ei tohi kahjustada pandipidaja huve.

Registerpandi pantimine - registerpant panditakse tervikuna. Registerpandi pantimisel kohaldatakse nõuete pantimise kohta sätestatut.

Kui registerpandiga tagatud nõuet ei täideta, on pandipidajal õigus nõuda sundtäitmist sundenampakkumise teel. Registerpandiga koormatud ese müüakse täitedokumendi alusel seaduses sätestatud korras avalikul enampakkumisel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Nõuded rahuldatakse vastavalt pantide järjekohtadele, kui seadusest ei tulene teisiti.

Õiguste pantimine

Varaline õigus võib olla pandi esemeks, kui see on üleantav. Õiguste pantimisele kohaldatakse üldjuhul käsipandi sätteid. Õiguse pantimiseks on vajalik pantija ja pandipidaja vaheline kokkulepe pandi seadmise kohta, kui seaduses ei ole sätestatud teisti. Kokkulepe peab olema reeglina kirjalikus vormis. Kui pandipidaja saab seoses pantimisega õiguse nõuda panditud nõude täitmist ja täitmine vastu võtta, peab pantija pandipidajale üle andma nõuet ja kõrvalkohustusi tõendavad dokumendid, samuti andma võlgniku vastu nõude esitamiseks vajalikku teavet.

Finantstagatise kokkuleppe sõlmimist peab saama tõendada kirjalikus või muus õiguslikult samaväärses vormis ja finantstagatise seadmise viis peab tagatise võtjal võimaldama finantstagatise eset kontrollida. Eelpool nimetatu rikkumine ei mõjuta finantstagatise kokkuleppe kehtivust. Pandipidaja võib finantstagatise kokkuleppe alusel käsutada finantstagatise eset, välja arvatud krediidinõuet. Kui pandipidaja kasutab talle finantstagatise kokkuleppega antud õigust finantstagatise eset käsutada, on ta kohustatud hiljemalt finantstagatisega tagatud nõude sissenõutavaks muutumisel asendama algse finantstagatise eseme samaväärse esemega, kusjuures raha tuleb asendada samas vääringus rahaga ja väärtpaber sama emitendi väärtpaberiga, mis kuulub samasse emissiooni või liiki ning mille nimiväärtus, vääring ja laad on samad, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

Nõude pantimine - nõude pantimisest peab pantija teatama panditud nõude võlgnikule, kui pandilepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Nõude pantimise korral võivad pantija ning pandipidaja enne müügiõiguse tekkimist nõuda võlgnikult kohustuse täitmist üksnes ühiselt ja võlgnik võib täita üksnes pantijale ning pandipidajale ühiselt. Pärast müügiõiguse tekkimist võib panditud nõude täitmist nõuda üksnes pandipidaja ja võlgnik võib täita üksnes pandipidajale. Kohustuse täitmisel pandipidajale on samasugune tähendus, kui täitmisel võlausaldajale.

Kinnispant – hüpoteek ja kohtulik hüpoteek

Hüpoteegi mõiste - kinnisasja võib hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidaja), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Kinnisasja mõttelist osa võib hüpoteegiga koormata ainult siis, kui see on kaasomaniku osa. Hüpoteeki ei või seada ainult kinnisasja reaalosale ega osale kaasomaniku mõttelisest osast. Hüpoteek ei eelda tagatava nõude olemasolu. Kui hüpoteegiga tagatud nõue on lõppenud võlgnikuks olnud juriidilise isiku lõppemise tõttu, loetakse nõue pandiga koormatud kinnisasja omaniku suhtes edasikestvaks. Hüpoteegi seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Kinnistusraamatu kandes hüpoteegi seadmise kohta tuleb märkida hüpoteegipidaja ja hüpoteegi rahaline suurus (hüpoteegisumma).

Algne omanikuhüpoteek - kinnisasja omanik võib hüpoteegi seada enda kasuks. Omanikuhüpoteegi seadmine toimub omaniku notariaalselt kinnitatud avalduse alusel kande tegemisega kinnistusraamatusse.

Hüpoteegipidaja loobumine hüpoteegist - kui hüpoteegipidaja hüpoteegist loobub, omandab hüpoteegi koormatud kinnisasja omanik. Loobumiseks tuleb teha hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud avalduse alusel kanne kinnistusraamatusse.

Hüpoteegi lõpetamine - hüpoteegi lõpetamiseks on vajalik kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek. Nõusolek tuleb avaldada kinnistusosakonnale või hüpoteegipidajale. Nõusolek ei ole tagasivõetav. Hüpoteegi võib lõpetada ka omaniku nõudel - kui hüpoteegipidaja elu- või asukoht ei ole teada, võib koormatud kinnisasja omanik nõuda hüpoteegi kustutamist või muutmist omanikuhüpoteegiks, kui omanikul on õigus nõude rahuldamisele ja ta deponeerib kogu hüpoteegisumma. Kui hüpoteegi ja koormatud kinnisasja omanikuks saab üks ja sama isik, võib sama või tagapool asuva järjekohaga hüpoteegipidaja nõuda sellise hüpoteegi kustutamist ( omanikuhüpoteegi kustutamine hüpoteegipidaja nõudel).

Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul on õigus koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil, välja arvatud juhul, kui see toimub korrapärase majandamise tulemusena. Kui võib eeldada koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist või kui see on juba toimunud, võib hüpoteegipidaja nõuda kinnisasja omanikult endise olukorra taastamist või täiendavat tagatist. Hüpoteegi üleandmiseks on nõutavad hüpoteegipidaja ja hüpoteegi omandaja notariaalselt kinnitatud kokkulepe ning kande tegemine kinnistusraamatusse. Hüpoteek panditakse tervikuna. Pantimise kohta kantakse kinnistusraamatusse pandipidaja kohta vastav märkus. Müügiõiguse tekkimisel on pandipidajal õigus teostada hüpoteegipidaja õigusi.

Hüpoteegi ulatus - hüpoteek ulatub kinnisasja osadele, päraldistele ja viljadele. Hüpoteek ei ulatu kinnisasja päraldistele, mis ei ole kinnisasja omaniku omandis. Hüpoteek ei ulatu päraldistele, osadele ja loodusviljadele, mis on enne kinnisasja arestimist korrapärase majandamise kohaselt võõrandatud või kinnisasjast alatiseks eemaldatud. Kui hüpoteegiga koormatud kinnisasi on antud rendile või üürile, ulatub hüpoteek ka rendi- või üürinõudele, mis tekib ajavahemikul kinnisasja arestimisest või võlgniku pankroti väljakuulutamisest kuni kinnisasja müümiseni või mis on tekkinud ühe aasta jooksul enne kinnisasja arestimist või võlgniku pankroti väljakuulutamist ja on sisse nõudmata. Kui hüpoteegiga koormatud kinnisasi on kindlustatud, ulatub hüpoteek ka kindlustushüvitise nõudele.

Nõuete ulatus - hüpoteegiga on hüpoteegisumma ulatuses tagatud nõue, intressid (muu hulgas viivis) kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müümist täitemenetluses, samuti võla sissenõudmise kulutused, sealhulgas täitemenetluse kulud ja täituri tasud ning hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud kindlustusmaksed. Kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud, peab olema notariaalselt tõestatud. Tagatiskokkulepe kehtib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes ning hüpoteegipidaja vahetumisel uue hüpoteegipidaja suhtes.

Hüpoteegi üleminek omanikule - kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse osaliselt, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda rahuldatud nõude ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist. Kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle.

Sundtäitmine - kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Enne hüpoteegiga tagatud nõude sissenõutavaks muutmist sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt hüpoteegipidaja omandab hüpoteegiga koormatud kinnisasja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks, on tühine. Kinnisasja sundtäitmisest saadud rahast rahuldatakse hüpoteegipidajate hüpoteegiga tagatud nõuded, mille rahuldamiseks sundtäitmine täide viidi, vastavalt hüpoteekide järjekohtadele. Järgneval järjekohal asuva hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse pärast eelneval järjekohal oleva hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist. Ühel ja samal järjekohal olevate hüpoteekidega tagatud nõuded rahuldatakse üheaegselt ja võrdeliselt nõuete suurusele. Omanikuhüpoteegi korral ei või koormatud kinnisasja omanik nõuda oma nõude rahuldamiseks sundtäitmist.

Osahüpoteek - hüpoteeki võib jagada osadeks. Hüpoteegi jagamiseks osadeks, samuti osahüpoteekide omavahelise järjekoha muutmiseks ei ole omaniku nõusolek nõutav. Osahüpoteegid asuvad senise hüpoteegi järjekohale.

Hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamine - hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks on nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe. Hüpoteek jääb jagamisel tekkinud kinnisasjade suhtes kehtima vastavalt kokkuleppele.

Hüpoteegi üleviimine - riigi või omavalitsuse poolt teostatava maakorralduse ja ümberplaneerimise puhul viiakse äraantavaid kinnisasju koormavad hüpoteegid nende senises järjekohas üle asemele antavatele kinnisasjadele.

Ühishüpoteek - ühe hüpoteegiga võib koormata mitut kinnisasja. Sellisel juhul vastutab iga kinnisasi kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest. Ühishüpoteegi suhtes loetakse kinnisasjaks ka kaasomaniku mõtteline osa kinnisasjas. Ühishüpoteegi seadmisel tuleb kinnistusraamatus iga koormatava kinnisasja osas ära märkida teised ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjad. Hüpoteegipidajal on õigus nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel. Hüpoteegipidaja võib hüpoteegi summa jaotada koormatud kinnisasjade vahel, määrates kindlaks, millises ulatuses iga kinnisasi hüpoteegi eest vastutab. Kui ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik rahuldab hüpoteegipidaja nõude, võib ta nõuda tema kinnisasja koormava ühishüpoteegi enda nimele kandmist. Ühishüpoteegid teistel kinnisasjadel tuleb kustutada. Kui kinnisasja omanik, kes hüpoteegipidaja nõude rahuldas, võib nõuda teiste ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade omanikelt hüvitist, võib ta ka nõuda hüvitise ulatuses teisi kinnisasju koormavate ühishüpoteekide enda nimele kandmist.

Omaniku ühishüpoteek - kui nõue, mille tagamiseks ühishüpoteek on seatud, ei teki või lõpeb või kui hüpoteegipidaja ühishüpoteegist loobub, võivad ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade omanikud nõuda ühishüpoteegi kandmist kinnistusraamatusse endi nimele ühiselt. Sellisel juhul võib iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik nõuda, et tema kinnisasja koormatakse omanikuhüpoteegiga võrdeliselt tema kinnisasja väärtusega, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

Kohtuliku hüpoteek - hagi tagamiseks võib kohus seada haginõude ulatuses hüpoteegi, mis peab olema kinnistusraamatusse kantud kohtuliku hüpoteegina. Kohtuliku hüpoteegiga on tagatud kohtulahendi alusel rahuldatud nõue. Kui kohtulik hüpoteek seatakse omaniku mitmele kinnisasjale, jagatakse tagatav nõue kinnisasjade vahel võlausaldaja poolt määratud osades.

Olulisemad asjaõigusega seotud seadused ja välislepingud

Asjaõigust reguleerivaks põhiliseks õigusaktiks on asjaõigusseadus. Lisaks on oluline roll täita asjaõigusseaduse rakendamise seadusel. Asjaõigusseadus sätestab asjaõigused, nende sisu, tekkimise ja lõppemise ning on aluseks teistele asjaõigust reguleerivatele seadustele.

Tsiviilseadustiku üldosa seadus (esemed, õigusvõime, teovõime, tehingud ja tehingu kehtetus, tahteavaldus, hea usu põhimõte, aegumine)

Rahvusvahelise eraõiguse seadus (esemed ja asjaõigusele kohaldatav õigus)

Võlaõigusseadus (leping, võõrandamislepingud, kasutuslepingud, kohustuse täitmine, kohustuse rikkumine, asja ettenäitamise nõue, käsundita asjaajamine, alusetu rikastumine, kahju õigusvastane tekitamine, kahju hüvitamine, pant ja pandiõigus)

Tõestamisseadus (tehingu ja tahteavalduse tõestamine, puuetega osalejad tõestamises)

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seadus (isiku teovõime määratakse tehingu tegemise ajal kehtinud seaduse kohaselt, enne 1. juulit 2002. aastal tehtud tehingu vorm, enne 1. juulit 2002. aastal tehtud tehingu tühistamine ja lepingu ühepoolne lõpetamine, alusetu rikastumine)

Laeva asjaõigusseadus (laeva koormamine piiratud asjaõigusega – laevahüpoteek, kohtulik laevahüpoteek, kasutusvaldus; merivõlg; merinõue ja hagi tagamine laeva arestimisega; laevakinnistusraamat; omandi tekkimine ja lõppemine laevale)

Laeva lipuõiguse ja laevaregistrite seadus (kohustus kanda riigilippu, õigus kanda riigilippu, lipudokumendid, teise riigi lipu kandmine, laevaregistrid, laevakinnistusraamat, laevapereta prahitud laevade register)

Korteriomandiseadus (korteriomand, kinnisomandi jagamine korteriomanditeks, korteriomanike ühisus, korterihoonestusõigus)

Eluruumide erastamise seadus (eluruumi ostmise eesõigus, korteriomandi tekkimine erastamisel)

Elamuseadus (Elamuühistu (-kooperatiiv), eluruumi kasutamine eluruumi üürilepingu alusel)

Kinnistusraamatuseadus (kinnistusraamat, kinnistusregistri kanded, kinnistamine, kinnistamisavaldus, kinnistute jagamine ja ühendamine)

Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (kitsendusi rikkuva tehingu tühisus, maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja omandamise kitsendused, kinnisasja omandamise riigikaitselised kitsendused)

Kinnisasja sundvõõrandamise seadus (sundvõõrandamise lubatavus, sundvõõrandamismenetlus, sundvõõranditasu, sundvõõrandatud kinnisasja tagastamine, sundvalduse seadmine tehnovõrgu ja -rajatise talumiskohustuse kehtestamiseks)

Kommertspandiseadus (kommertspant, kommertspandiga tagatud nõue, kommertspandi registreerimine)

Eesti Vabariigi omandireformi aluste seadus (õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine ning kompenseerimine, erastamine, taasriigistamine)

Maareformi seadus (maa tagastamine ja kompenseerimine, maa erastamine ja kasutusvaldusesse andmine, munitsipaalmaa, riigimaa, maa lepingulise kasutamise õigus ja hoonestusõigus)

Maareformi käigus kasutusvaldusesse antud maa omandamise seadus (maa omandamise taotluse esitamine, kasutusvaldusesse antud maa müügi- ja asjaõigusleping, maa võõrandamisega seotud kulud)Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise kord

Erastamisseadus (erastamise ostu-müügileping, asjaõigusleping ja hüpoteegi seadmise leping; erastamisväärtpaber)

Maa hindamise seadus (maa hindaja, korraline maa hindamine, erakorraline maa hindamine, õigusvastaselt võõrandatud maa hindamine)

Maakorraldusseadus (kinnisasja ümberkruntimine, vahetamine, jagamine, kinnisomandi kitsenduste selgitamine ja kinnisasja piiri kindlaksmääramine)

Maakatastriseadus (kataster, maaregister, katastriüksuse plaan)

Planeerimisseadus (üleriigiline planeering, maakonnaplaneering, üldplaneering, detailplaneering, planeeringute kehtestamise vaidlustamine, kehtestatud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine, kinnisasja võõrandamine kehtestatud planeeringu elluviimiseks, riiklikult tähtis ehitis)

Looduskaitseseadus (loodusobjekti sisaldava kinnisasja võõrandamine, kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamine, enampakkumisel oleva riigile kuuluva kinnisasja ja kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja väärtuste tasaarvestamine, kaitsekohustuse teatis, kaitsealad, hoiualad, hoiuala teatis, ranna ja kalda kasutamise kitsendused, puude raie, vara kaitse looma eest, looma tekitatud kahju hüvitamine, loodusobjektile tekitatud kahju)

Veeseadus (omandi ulatus veekogule, avaliku veekogu koormamine ehitisega)

Metsaseadus (vääriselupaik ja selle majandamine, metsakasutusõiguse kitsendused)

Teeseadus (tee, teemaa, avalikult kasutatav tee, eratee, teekasutusluba, tee omaniku õigused ja kohustused)

Rahvusvaheline merivõlgade ja pantide konventsioon (pantide, hüpoteekide ja koormatiste tunnustamine ja täitmine, merivõlg)

  1. Võtke õigusabi saamiseks ühendust Claudius Õigusbüroo juristiga kontaktivormi kaudu!
  2. Nimi
    Please type your full name.
  3. E-post
    Invalid email address.
  4. Telefon
    Invalid Input
  5. Sõnum
    Invalid Input
  6. Invalid Input
  7. Claudius Õigusbüroo austab Teie õigust eraelu puutumatusele ning töötleb Teie isikuandmeid ja meile usaldatud informatsiooni ainult ulatuses, mis on vajalik Teile parima õigusabi osutamiseks.